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中国式买房从写名字开始首付、贷款、还贷、出售、传承都有一本理财经。本文为你说明房产证写子女名未必好。
:孩子独立买房时可能多付首付。
如果孩子和父母没有共有房产即父母房产证上没有孩子的名字那么孩子成年后购买首套房时按照政策首付三成并可享受首套优惠房贷利率。
如果孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过2套根据政策成年后可独立购买1套住房。有些银行规定这套房贷款利率可以享受首套房优惠但首付却可能要按照二套房标准付七成。
第二:孩子婚后买家庭第二套房时可能交房产税。
比如孩子在未成年时和父母共有2套房产每套面积在90平方米如果房产份额事先不做约定的话默认每人三分之一份额即孩子名下已经有60平方米房产。
成年后孩子以自己名义购买首套房建筑面积100平方米按照政策首套房无论面积多大都不计征房产税。
及至孩子婚后想购买家庭第二套房假设建筑面积是120平方米则孩子名下的房产总建筑面积达280平方米扣除小家庭一家三口180平方米的面积还有100平方米需要征收房产税其中60平方米就是未成年时父母出于爱心在房产证上添加孩子名字的结果。
第三:孩子如婚后发生意外配偶有权继承婚前财产。
如果孩子在婚后不幸去世其配偶、孩子和父母同为顺序继承人有权继承逝者的财产包括婚前财产。
这意味着如果孩子在未成年时和父母共有房产孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。作为父母白发人送黑发人已经痛彻肺腑现在连自己的房子都住不安稳晚年生活情何以堪?
有没有化解之招?
房产和法律支招一是可以作公证约定子女未成年时和父母共有的房产在父母生前权益属于父母。二是直接到房产交易做房产份额变更减少子女名下的房产份额少可变更为1%。
这样即使子女成年后以自己名义所购房产超标需要征收房产税时至少和父母共有的房产部分计税量将极其有限。
越有钱越贷款
大多数人的买房思路是:房贷越少越好有钱就提前还贷给银行赚利息太不合算了。
事实上在目前市场态势下这样的思路恰恰是不合算的。会理财者拟采取这样的策略:越有钱越贷款贷款越多越好期限越长越好。自己的钱呢去做理财。
咱就给买房算笔账吧350万元房款首付三成是105万元贷款245万元贷款期限为30年。
为方便计算假设小两口全部做商业贷款采取等额还贷法按5年以上基准贷款利率6.55%计算每月还贷15566元30年利息总额315万元。
一次性付款确实省了这笔巨额利息。但如果他们首付105万元将其余245万元另做。事实上夫妻俩还可以申请公积金贷款5年期以上贷款利率是4.5%每月实际支付的贷款本息将低于1.55万元。
曾经有人算过30年后的1万元只相当于现在573元即便通胀这样吞噬财富30年后的2200万元也相当于现在的126万元了对小夫妻度过滋润的退休生活应该是很有助益的。但假如全额付款买房这笔钱就无从谈起了。
也许有人认为这个如意算盘打得呱呱叫但30年漫长的岁月里万一没有理想的那么高怎么办?很简单只要超过房贷利率就是赚的。哪天低于房贷利率了再提前还贷也不迟。
普通百姓要能借到银行的大笔钱利率还给打折也就是房贷了因此要善用这个机会理财。
等本和等额利息差大了
对于一门心思要节约利息的买房人而言选对还贷方式节约的利息可以6位数计。
所谓等额本息法即每月归还的本金逐月递增利息逐月递减月还款数不变还贷压力均衡。这种还贷方式适合收入不高、前期资金紧张的还贷者。
所谓等额本金法即每月归还的本金相同利息逐月递减月还款数呈先高后低、逐月递减态势。这种还贷方式适合目前收入较高、预计将来收入大幅增长或准备提前还款的还贷者。
在实际生活中大多数人会选择提前还贷有些提前还贷并不划算比如采用等额本金法还贷者。因为等额本金是将贷款总额平分成本金根据所剩本金计算还款利息。
也就是说这种还款方式越到后期所剩的本金越少因此所产生的利息也越少。当还款期超过1/3时借款人已还了将近一半的利息再选择提前还贷的话偿还的更多是本金不能有效地节省利息支出。
同样采用等额本息还款法的业主假如还款已到中期也没必要提前还款。因为等额本息法越到后来归还的本金越多利息越少。
还款中后期再提前还贷对还贷者而言该还的利息大头都付了提前还的只是本金并没有节省利息。
要是未来有较大支出的市民不要选择提前还贷。比如近期有生小孩、买车等计划的市民提前还贷会大量挤占资金。
此外一些市民购买房屋签订商业贷款合同时享受的是七折利率优惠或者采用的是公积金贷款这些利率都低于市面上的理财产品年化率。因此要珍惜廉价的贷款。
各种过户算成本
这个问题几乎每个家庭或早或晚都会遇到。据了解房产过户分赠与、买卖、继承几种方式究竟哪种便捷哪种省钱?且算成本:
继承法?主要费用:继承权公证费。按照继承人所继承的房地产的评估价的1%来收取不低于200元。
这种方法的优点是税费。继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证凭继承权公证书到房管局转名即可。
但缺点也显而易见:手续繁多跑死人。继承房产需要满足三个条件:
是证明自己有继承房产的法律资格或是法定继承人或是遗嘱指定继承人。所谓法定继承即法律规定的遗产继承人;遗嘱继承必须是遗产人逝世前曾做过公证的遗嘱才有法律效力。
第二遗产应当是被继承人生前属于个人的财产。
第三因遗产是继承人的共同财产房产的分割协议需要每个继承人同意并签字方可生效。
从上述规定可见采用继承法过户房产继承人需要办出各种证明期间要花费大量的时间和精力。
赠与法?主要费用:个税+契税+公证费。直系亲属赠与免个税;非直系亲属赠与视同买卖需要支付个税即房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是住房的可以免除)。此外还有契税3%和公证费1%。
需要提醒的是以继承法和赠与法过户房产继承人或受赠人日后卖出此房时如房产证年满5年且是住房可免征个税。否则将计征20%个税。
买卖法?主要费用:营业税+个税+契税。在房产过户中买卖是常见的方式也是操作较为便捷和安全的方式。
但是如果买入价比较低的话日后出售时卖出价与买入价的差额会增大再出售时则需要缴纳更多的税费。
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中国式买房从写名字开始首付、贷款、还贷、出售、传承都有一本理财经。本文为你说明房产证写子女名未必好。
:孩子独立买房时可能多付首付。
如果孩子和父母没有共有房产即父母房产证上没有孩子的名字那么孩子成年后购买首套房时按照政策首付三成并可享受首套优惠房贷利率。
如果孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过2套根据政策成年后可独立购买1套住房。有些银行规定这套房贷款利率可以享受首套房优惠但首付却可能要按照二套房标准付七成。
第二:孩子婚后买家庭第二套房时可能交房产税。
比如孩子在未成年时和父母共有2套房产每套面积在90平方米如果房产份额事先不做约定的话默认每人三分之一份额即孩子名下已经有60平方米房产。
成年后孩子以自己名义购买首套房建筑面积100平方米按照政策首套房无论面积多大都不计征房产税。
及至孩子婚后想购买家庭第二套房假设建筑面积是120平方米则孩子名下的房产总建筑面积达280平方米扣除小家庭一家三口180平方米的面积还有100平方米需要征收房产税其中60平方米就是未成年时父母出于爱心在房产证上添加孩子名字的结果。
第三:孩子如婚后发生意外配偶有权继承婚前财产。
如果孩子在婚后不幸去世其配偶、孩子和父母同为顺序继承人有权继承逝者的财产包括婚前财产。
这意味着如果孩子在未成年时和父母共有房产孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。作为父母白发人送黑发人已经痛彻肺腑现在连自己的房子都住不安稳晚年生活情何以堪?
有没有化解之招?
房产和法律支招一是可以作公证约定子女未成年时和父母共有的房产在父母生前权益属于父母。二是直接到房产交易做房产份额变更减少子女名下的房产份额少可变更为1%。
这样即使子女成年后以自己名义所购房产超标需要征收房产税时至少和父母共有的房产部分计税量将极其有限。
越有钱越贷款
大多数人的买房思路是:房贷越少越好有钱就提前还贷给银行赚利息太不合算了。
事实上在目前市场态势下这样的思路恰恰是不合算的。会理财者拟采取这样的策略:越有钱越贷款贷款越多越好期限越长越好。自己的钱呢去做理财。
咱就给买房算笔账吧350万元房款首付三成是105万元贷款245万元贷款期限为30年。
为方便计算假设小两口全部做商业贷款采取等额还贷法按5年以上基准贷款利率6.55%计算每月还贷15566元30年利息总额315万元。
一次性付款确实省了这笔巨额利息。但如果他们首付105万元将其余245万元另做。事实上夫妻俩还可以申请公积金贷款5年期以上贷款利率是4.5%每月实际支付的贷款本息将低于1.55万元。
曾经有人算过30年后的1万元只相当于现在573元即便通胀这样吞噬财富30年后的2200万元也相当于现在的126万元了对小夫妻度过滋润的退休生活应该是很有助益的。但假如全额付款买房这笔钱就无从谈起了。
也许有人认为这个如意算盘打得呱呱叫但30年漫长的岁月里万一没有理想的那么高怎么办?很简单只要超过房贷利率就是赚的。哪天低于房贷利率了再提前还贷也不迟。
普通百姓要能借到银行的大笔钱利率还给打折也就是房贷了因此要善用这个机会理财。
等本和等额利息差大了
对于一门心思要节约利息的买房人而言选对还贷方式节约的利息可以6位数计。
所谓等额本息法即每月归还的本金逐月递增利息逐月递减月还款数不变还贷压力均衡。这种还贷方式适合收入不高、前期资金紧张的还贷者。
所谓等额本金法即每月归还的本金相同利息逐月递减月还款数呈先高后低、逐月递减态势。这种还贷方式适合目前收入较高、预计将来收入大幅增长或准备提前还款的还贷者。
在实际生活中大多数人会选择提前还贷有些提前还贷并不划算比如采用等额本金法还贷者。因为等额本金是将贷款总额平分成本金根据所剩本金计算还款利息。
也就是说这种还款方式越到后期所剩的本金越少因此所产生的利息也越少。当还款期超过1/3时借款人已还了将近一半的利息再选择提前还贷的话偿还的更多是本金不能有效地节省利息支出。
同样采用等额本息还款法的业主假如还款已到中期也没必要提前还款。因为等额本息法越到后来归还的本金越多利息越少。
还款中后期再提前还贷对还贷者而言该还的利息大头都付了提前还的只是本金并没有节省利息。
要是未来有较大支出的市民不要选择提前还贷。比如近期有生小孩、买车等计划的市民提前还贷会大量挤占资金。
此外一些市民购买房屋签订商业贷款合同时享受的是七折利率优惠或者采用的是公积金贷款这些利率都低于市面上的理财产品年化率。因此要珍惜廉价的贷款。
各种过户算成本
这个问题几乎每个家庭或早或晚都会遇到。据了解房产过户分赠与、买卖、继承几种方式究竟哪种便捷哪种省钱?且算成本:
继承法?主要费用:继承权公证费。按照继承人所继承的房地产的评估价的1%来收取不低于200元。
这种方法的优点是税费。继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证凭继承权公证书到房管局转名即可。
但缺点也显而易见:手续繁多跑死人。继承房产需要满足三个条件:
是证明自己有继承房产的法律资格或是法定继承人或是遗嘱指定继承人。所谓法定继承即法律规定的遗产继承人;遗嘱继承必须是遗产人逝世前曾做过公证的遗嘱才有法律效力。
第二遗产应当是被继承人生前属于个人的财产。
第三因遗产是继承人的共同财产房产的分割协议需要每个继承人同意并签字方可生效。
从上述规定可见采用继承法过户房产继承人需要办出各种证明期间要花费大量的时间和精力。
赠与法?主要费用:个税+契税+公证费。直系亲属赠与免个税;非直系亲属赠与视同买卖需要支付个税即房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是住房的可以免除)。此外还有契税3%和公证费1%。
需要提醒的是以继承法和赠与法过户房产继承人或受赠人日后卖出此房时如房产证年满5年且是住房可免征个税。否则将计征20%个税。
买卖法?主要费用:营业税+个税+契税。在房产过户中买卖是常见的方式也是操作较为便捷和安全的方式。
但是如果买入价比较低的话日后出售时卖出价与买入价的差额会增大再出售时则需要缴纳更多的税费。